Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiracı tahliye taahhüdünü yerine getirmediği takdirde, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde zayıf konumda bulunan kiracıyı korumak için getirilen kanuni kısıtlamalara bir istisna teşkil etmektedir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kanunda belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.

Bu makalede, tahliye taahhütnamesinin tanımı, geçerlilik şartları, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası ve tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi konuları incelenecektir.

Tahliye Taahhütnamesinin Tanımı

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin bir parçası değildir. Kira sözleşmesinden bağımsız olarak, kiralananın tesliminden sonra düzenlenebilir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı boşaltma iradesini açıkça ortaya koyan ve kiraya verene tahliye hakkı tanıyan bir belgedir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kanun tarafından kendisine tanınan korumadan feragat etmesi anlamına gelir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kanunda belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:

· Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması

· Tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra yapılması

· Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin belirli olması

· Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanması

· Tahliye taahhütnamesinin kiracının irade bozukluğu olmaksızın yapılması

· Tahliye taahhütnamesinin kiraya verene ulaştırılması

1. Yazılı Olarak Yapılması

Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması, kanunun açıkça öngördüğü bir geçerlilik şartıdır. Bu şart, tahliye taahhüdünün delil gücünü artırmak ve kiracının korunmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması, noter aracılığıyla yapılmasını gerektirmez. Adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhütleri de geçerlidir. Ancak, noter aracılığıyla yapılan tahliye taahhüdü ile adi yazılı şekilde yapılan tahliye taahhüdü arasında tahliyenin icra dairesi aracılığıyla istendiği durumda farklılık ortaya çıkmaktadır. Kiracının tahliyesi talebiyle açılan icra takibine itiraz edildiği takdirde kiraya veren, kiracı adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhüdünde bulunan imzasını inkar etmemiş ise ya da tahliye taahhüdü noter aracılığıyla yapılmışsa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Ancak, adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhüdünde yer alan imzasını inkar ederse kiraya veren icra mahkemesine başvurarak takibe yapılan itirazın kaldırılmasını talep edemez. Bu durumda kiraya veren sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası açmak durumundadır.

2. Kiralananın Tesliminden Sonra Yapılması

Tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra yapılması, kanunun öngördüğü bir diğer geçerlilik şartıdır. Bu şart, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden bağımsız olarak verilmesini ve kiracının kiralananı görerek ve kullanarak verdiği kararı göstermesini amaçlamaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin yapılmasından önceki veya aynı tarihteki tahliye taahhütleri geçersizdir. Tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra yapılması, kiralananın fiili teslimini gerektirir. Kiralananın teslimi, kiracının kiralananı kullanma olanağına sahip olması anlamına gelir. Bu nedenle, kiralananın anahtarının kiracıya verilmesi veya kiralananın kiracı adına boşaltılması gibi durumlarda da kiralananın tesliminden sonra verilen tahliye taahhütleri geçerlidir.

3. Tahliye Tarihinin Belirli Olması

Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin belirli olması, kanunun öngördüğü bir başka geçerlilik şartıdır. Bu şart, tahliye taahhüdünün kesin ve net olmasını ve kiraya verenin tahliye hakkının ne zaman doğacağını belirlemesini sağlamaktadır. Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin belirli olması, tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılması anlamına gelir. Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belirsiz veya belirli bir olaya bağlı olarak verilmişse, tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Örneğin, "kira sözleşmesinin bitiminde", "başka bir ev bulduğumda" veya "işimi değiştirdiğimde" gibi ifadelerle verilen tahliye taahhütleri geçerli değildir.

4. Kiracı Tarafından İmzalanması

Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanması şartı, kiracının kiralanan taşınmazı boşaltma iradesini açıkça ortaya koyduğunu gösteren bir şarttır. Bu şart, tahliye taahhüdünün kiracının özgür iradesiyle verilmesini ve kiraya verenin tahliye hakkının doğru kişiye karşı ileri sürülmesini sağlamaktadır.

Tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanması, tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmesi anlamına gelir. Kiracının yakınları ya da üçüncü bir kişi bu taahhüdü veremez. Ayrıca, kira sözleşmesinin tarafı olan birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Tahliye taahhüdünün bir kısmı tarafından imzalanması yeterli değildir.

Öte yandan tahliye taahhütnamesinin vekil tarafından imzalanması da mümkündür. Ancak vekaleten tahliye taahhütnamesinin imzalanması için, kiracının vekil tayin ettiği kişiye tahliye taahhüdü imzalama konusunda özel olarak yetki vermesi gerekir. Genel vekaletname yeterli olmayıp, vekaletname üzerinde tahliye taahhüdü verme yetkisi açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, vekaletname noter aracılığıyla düzenlenmeli ve kiraya verene ulaştırılmalıdır. 

5. Kiracının İrade Bozukluğu Olmaksızın Yapılması

Tahliye taahhütnamesinin kiracının irade bozukluğu olmaksızın yapılması şartı, kiracının tahliye taahhüdünü yanılma, aldatma veya korkutma gibi irade bozucu sebepler olmadan vermesi gerektiği anlamına gelir. Bu şart, tahliye taahhüdünün kiracının özgür iradesiyle verilmesini ve kiracının korunmasını sağlar. Kiracı, tahliye taahhüdünü irade bozukluğuyla verdiğini iddia ederse, bunu yazılı bir delil ile kanıtlaması gerekir.

6. Kiraya Verene Ulaştırılması

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartlarından Tahliye taahhütnamesinin kiraya verene ulaştırılması şartı, kiracının tahliye taahhüdünü kiraya verene bildirmesi gerektiği anlamına gelir. Bu şart, tahliye taahhüdünün kiraya verene ulaşmasıyla hüküm ifade etmesini ve kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesini sağlar. Kiracı, tahliye taahhüdünü kiraya verene ulaştırmadığı takdirde, tahliye taahhüdü geçersiz sayılır. Tahliye taahhüdünün kiraya verene ulaştırılması için, tahliye taahhüdünün noter aracılığıyla tebliğ edilmesi, iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi veya kiraya verene elden teslim edilmesi gibi yollar kullanılabilir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi, kiraya verenin herhangi bir dava açmadan kiracısını kiralanan taşınmazdan çıkarmak için başvurduğu bir yöntemdir. Bu yöntem, Örnek 14 Tahliye Emri olarak da bilinir. Bu yöntem, kiracının kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir sözleşme ile mümkündür. Bu sözleşme, kira sözleşmesinden bağımsız olarak, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmelidir. Bu sözleşme ile kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaması halinde, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bu yöntem, kiraya verene tahliye davası açma zorunluluğunu ortadan kaldıran bir imkan tanır. Bu yöntemin yasal dayanağı, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesidir.

Takip Talebinde Bulunma Süresi

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde, takip talebinde bulunma süresi, tahliye taahhüdünde belirtilen sürenin sonundan başlayarak bir aydır. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Yani, bu süre içinde takip talebinde bulunulmazsa, kiraya verenin tahliye hakkı düşer. Bu süre, kira sözleşmesinin bitiminden değil, tahliye taahhüdünün verildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

İlamsız Tahliye Takibinin Kesinleşmesi

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde, kiraya verenin takip talebi üzerine icra dairesi tarafından kiracıya bir tahliye emri tebliğ edilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden sonra yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Kiracı, bu süre içinde itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Yani, kiraya verenin tahliye hakkı kesinleşir. Kiracı, tahliye emrinde yazılı üç numaralı bentteki kiralananı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde boşaltmak ve teslim etmek zorundadır. Kiracı, bu süre içinde kiralananı boşaltmaz ve teslim etmezse, kiraya verenin talebi üzerine icra dairesi tarafından kiralanan taşınmazdan zorla çıkarılır.

Tahliye Emrine İtiraz

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde, kiracı tahliye emrine itiraz etmek isterse, tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden sonra yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine itirazını bildirmelidir. Bu şekilde itiraz, tahliye takibini durdurur. Yani, kiraya verenin tahliye hakkı askıya alınır. Kiracı, itirazında, tahliye taahhüdündeki imzaya, kira ilişkisine veya tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi yapılırken kira sözleşmesi ile birlikte imzalandığını, buna rızası olmasa da o taşınmazı kiralamaya ihtiyacı olduğundan iradesi hilafına manevi cebir altında tarih kısmı boş olarak imzalandığını, tarih kısmındaki boşlukların sonradan doldurulduğunu belirterek icra dairesine itiraz edebilir. Bu durumda, söz konusu itirazların konusu yargılamayı gerektirdiğinden, açılacak olan itirazın iptali davası genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecektir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesine göre, “Tahliye talebi noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da, kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur”. Yani, tahliye taahhütnamesi noterlikçe re’sen tanzim edilmiş olması halinde veya kiracı tahliye taahhütnamesi üzerindeki tarihe veya imzaya itiraz etmemesi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremediği halde kiracının icra dairesine yapmış olduğu itiraza karşı İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilecektir.

Takibin Tarafları

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinin tarafları, kiraya veren ve kiracıdır. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. Kiracı, takip talebine karşı itiraz edebilir veya kiralananı boşaltabilir. Kiraya verenin birden fazla olması durumunda, aralarında zorunlu takip (dava) arkadaşlığı bulunduğu gözetilerek takip talebinin düzenlenmesi gerekir. Kiraya verenin ölümü halinde mirasçıların birlikte hareket ederek takip talebinde bulunması aksi surette kiracı (kiracılar) hakkında tahliye kararı verilemeyeceği hususu önemlidir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması halinde kiraya verenin takip talebinde kiracıların hepsini takipte göstermesi zorunludur.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası, kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açtığı davadır. Bu davada, kiraya veren kira sözleşmesinin feshini ve kiracının kiralananı boşaltmasını talep eder. Tahliye davasının açılmasıyla birlikte kira sözleşmesi sona erer ve dava tespit niteliğindedir. Tahliye davası, tahliye taahhüdünde belirtilen sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasının görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Tahliye davası, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinden farklı olarak, genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Bu nedenle tahliye davaları, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine göre daha uzun sürebilir. Ancak, tahliye davaları, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine göre daha güvenli bir yöntemdir. Çünkü, tahliye davaları, kiracının itiraz etmesi halinde itirazın iptali davası açılmasını gerektirmez. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasında yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemeleridir.

Davanın Tarafları

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasının tarafları, kiraya veren ve kiracıdır. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açar. Kiracı, davanın davalısı olarak davaya cevap verir. Kiraya verenin birden fazla olması durumunda, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu gözetilerek dava dilekçesinin düzenlenmesi gerekir. Kiraya verenin ölümü halinde mirasçıların birlikte hareket ederek dava açması aksi surette kiracı (kiracılar) hakkında tahliye kararı verilemeyeceği hususu önemlidir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması halinde kiraya verenin dava dilekçesinde kiracıların hepsini davada göstermesi zorunludur.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kira hukukunun önemli ve karmaşık bir konusudur. Bu konuda, kanunun öngördüğü şartlara, sürelere ve usullere uyulması gerekir. Aksi halde, kiraya verenin tahliye hakkı kaybolabilir veya gecikebilir; kiracı ise geçersiz bir tahliye taahhütnamesine rağmen taşınmazı zorunlu olarak tahliye etmek zorunda kalabilir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye konusunda, bu alanda uzmanlaşmış bir avukattan danışmanlık alınması, hem kiraya veren hem de kiracı için faydalı olacaktır.